Может ли самозанятый арендовать помещение: примеры аренды

Могут ли самозанятые арендовать помещение в 2019 году Любое дееспособное лицо, не зависимо от правового статуса, в соответствии со статьей 651 ГК вправе заключить письменный договор аренды нежилого помещения, то есть снять его для реализации товаров, предоставления услуг.

Стоит ли регистрироваться арендодателю в качестве самозанятого в 2019 году

Закон о самозанятости только начал действовать, оценивать его выгоды и недостатки пока преждевременно. Однако уже сейчас понятно, что оформление соответствующего статуса с уплатой налога на сдачу квартиры – привлекательный вариант.

Преимуществами оформления самозанятости являются:

• Самозанятый гражданин легализует получение дохода и может не опасаться проверок, штрафов и прочих санкций.
• Легальная деятельность дает возможность предъявления претензий арендаторам на официальных основаниях, вплоть до обращения в суд.
• Появляется возможность вывести свои доходы из тени. Это позволяет, например, объяснить налоговикам, на какие средства совершались дорогостоящие покупки.
• Официальное подтверждение дохода требуется при получении кредитов.
• Можно совмещать основную работу с самозанятостью (но и платить налоги придется с обоих видов деятельности).
• Не придется сдавать налоговую декларацию, поскольку налоговики отслеживают все доходы через приложение «Мой налог».

Пожалуй, основная выгода налога на самозанятых граждан 2019 при аренде квартир заключается в финансовых преимуществах. Если стандартный налог на такой вид доходов установлен на уровне 13%, то самозанятый, сдающий жилье частному лицу, заплатит всего 4%.

Важно! Без оформления договора и официальных оснований для сдачи квартиры собственник может даже лишиться жилплощади в результате мошеннических действий.

Является сдача квартиры в аренду самозанятостью или нет

Зачем это надо самим россиянам? Не каждый фрилансер способен в принципе ощутить этот страх — менталитет просто не включает в себя такую опцию. Нет официального заработка — нет и налогов, какие проблемы?

Но есть существенная категория таких самозанятых, уже сроднившихся со страхом перед участковыми и налоговой, — это квартирные хозяева, получающие доход с аренды. И, соответственно, повысить квартплату на сумму налога — поскольку на рынке аренды все испокон веков работает именно так?

По мнению экспертов компании, финансовая выгода и простота перехода на новый налог способны привести к легализации как минимум трети договоров аренды жилья в Москве. Во втором случае сомнений нет — те, кто сдает жилье официально, платят сейчас больше, чем обещает переход на налог для самозанятых.

Самозанятые же должны платить всего 4 процента. Эксперт уверен, что для тех, кто сдает недвижимость как ИП или по патенту, переход на новый налог особо ничего не изменит. В первом случае владелец жилья платит шестипроцентный налог — в принципе, если он получает деньги от физлиц, можно, конечно, сэкономить пару процентов. Но на практике — не так просто. Кроме того, для покупки патента все равно нужно регистрироваться как ИП. Тут еще надо отметить, что в основном легализуют свой арендный бизнес владельцы жилья бизнес-класса и выше — так что введение нового налога к росту цен в этом сегменте вряд ли приведет.

Как, впрочем, и к снижению — луноход назад не ездит: ни один владелец жилья в здравом уме не снизит ставку аренды только потому, что вдруг немного сократил свои издержки. А вот что будет с самым массовым сегментом аренды? За прошлый год из 300 тысяч квартир, представленных для сдачи в аренду, всего 27 тысяч были сданы легально. И это только по Москве. Хотя кое-что сделать, конечно, можно. Во-первых, банки по запросу ФНС уведомляют ведомство о подозрительно регулярных переводах между физлицами особенно — на одну и ту же сумму раз в месяц.

Во-вторых, тестируется и новый, научный способ: анализ больших данных. О том, что у государства пока нет механизмов контроля, позволяющих не только выявить факты нелегальной аренды, но и как-то воздействовать на стороны такой сделки, говорит и Ирина Доброхотова.

Пока же это не представляется возможным, — подчеркивает эксперт. Чтобы у них возникло желание выйти из серой зоны, придется усилить контроль за выявлением сдающих в аренду квартиру нелегально.

Причем, по мнению эксперта, причиной станет как раз то, что отследить деятельность таких самозанятых довольно просто: помимо big data и данных о банковских транзакциях, делу помогут старые добрые соседские доносы.

Для частных лиц, ИП или владельцев патентов будет привлекательной налоговая ставка в 4 процента. Но как быть в том случае, если сдача жилья носит сезонный характер? Как будет относиться налоговая инспекция к тому, что в одном квартале самозанятый будет указывать свой доход от сдачи жилья в наем, а в другом — уже нет? Кто и как будет вести контроль и надзор за деятельностью самозанятого? Договор в простой письменной форме без регистрации в Росреестре можно составлять совершенно законно на срок до 11 месяцев, затем продлевать его снова и снова, и он будет иметь юридическую силу.

На тех, кто сдавал квартиру в аренду в 2018-м, новые нормы не распространяются, а у тех, кто только приступает к арендному бизнесу, впереди целый год. Те кто хотел работать по-белому, уже работают. Как минимум потому, что к этому нет рыночных предпосылок: все-таки баланс на рынке пока что в пользу арендатора. Одним словом, если и ждать каких-то подвижек в отрасли, конечного потребителя — простого квартиранта — они вряд ли коснутся. Но для некоторых участников — части квартирных хозяев и агентов-посредников — нововведение действительно может оказаться выгодным.

Впрочем, наймодателям стоит вспомнить еще вот о чем: если квартира сдавалась официально, то при ее продаже есть риск заплатить 13-процентный НДС — или тратить силы и время на доказательство того, что квартира в свое время покупалась вовсе не для извлечения коммерческой выгоды от аренды.

Могут ли самозанятые арендовать помещение

Действующее законодательство о НПД предусматривает, что граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность как самозанятые, не могут иметь наемный персонал, а также осуществлять не разрешенные для данного режима виды деятельности. Ограничений по аренде помещений закон не содержит. Поэтому ответ на вопрос «может ли самозанятый арендовать помещение?» – да, может. При этом нет никаких ограничений по размеру помещения или функциональной принадлежности, главное условие, что самозанятый осуществляет всю работу самостоятельно, без привлечения наемных работников по трудовым договорам (помощники, работающие по ГПХ-соглашениям не запрещены), а арендуемое помещение расположено на территории одного из 4-х регионов проведения эксперимента.

Примеры аренды

Виды деятельности самозанятых определены законодателем и состоят из трех позиций:

1. Присмотр, уход за детьми, за пожилыми гражданами старше 80 лет, за больными и нуждающимися в посторонней помощи.
2. Репетиторская деятельность.
3. Уборка жилых помещений и ведение домашнего хозяйства.

Список не является закрытым. На региональном уровне допустимо расширение перечня лиц для отнесения к данной категории граждан.

В арендованном помещении, учитывая определенные нюансы, не всегда будет законным осуществлять перечисленные виды деятельности.

Жилое помещение

Для присмотра за малолетними детьми самозанятый осуществляет выезд к ребенку по месту жительства заказчика. Допустим, гражданин решил снять жилое помещение и организовать в нем пребывание малышей. В этом случае, даже если он в состоянии справиться с детьми в одиночку, без привлечения дополнительной рабочей силы, требуется регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

Необходимо получить разрешения от СЭС и службы пожарной безопасности, заключить договор на вывоз мусора и направить уведомление в Роспотребнадзор. Такие действия по закону имеет право проводить только ИП.

Нежилое помещение

Нововведение вызвало заключение неправомерных договоров аренды. Субъектами ситуации стали граждане, с которыми работодатель умышленно расторгает трудовое соглашение, заранее пообещав сотруднику предоставление работы в статусе самозанятого.

Прежний «хозяин» выделяет место в офисе и сдает его в аренду. Человек не числится в штате компании, но продолжает выполнять прежние трудовые обязанности в статусе самозанятого на арендованной у владельца компании территории. Подобная схема нарушает закон, предусматривающий двухлетний запрет получать прибыль в статусе самозанятого от предыдущего работодателя.

Утаить от ФНС то, кто оплачивает услуги, невозможно. Оформление чека на доход от ИП или юридического лица предусматривает указание ИНН плательщика. Документ поступает в налоговую инспекцию.

Сотрудники ведомства видят в базе, что перечисление средств производится владельцем одного индивидуального номера. Неизбежно доначисление обеим сторонам НДФЛ, пени и штрафа.

Зал под парикмахерскую

Самозанятый планирует снять помещение для оказания парикмахерских услуг. Подобный вид деятельности относится к категории предпринимательской и требует:

• получение разрешений СЭС и государственной пожарной инспекции;
• договор с прачечной;
• соглашение на вывоз ламп (люминесцентных);
• сотрудничество с дезинфицирующими и дератизирующими организациями;
• оформление медицинской книжки.

Парикмахер, осуществляющий свою деятельность на территории арендованного зала, не может быть признан самозанятым.

Помещение под офисную работу

Если человек занимается репетиторством в интернете, но у него нет рабочего места на дому, он может снять офис и вести свою деятельность в арендованном помещении.

Перенос общения с детьми из сети в офис и привлечение к своему занятию других лиц (уборщицы, педагога, электрика, оператора на телефон) требует регистрации ИП.

О налогообложении владельцев квартир, которые сдаются в аренду, можно узнать ниже на видео.

Что будет, если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги

Собственник вправе распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе сдавать ее в аренду. Но получение дохода от сдачи внаем без декларирования и уплаты налогов считается незаконным.

В налоговом законодательстве предусмотрена финансовая ответственность за незаконную сдачу жилплощади внаем. Закон определяет и административную, и даже уголовную ответственность. Согласно ст. 122 НК РФ за умышленное правонарушение взимается 20–40% от суммы неуплаты налогов. По ст. 119 за непредоставление декларации придется заплатить по 5% от взноса за каждый месяц задержки.

Если гражданин сдавал в аренду жилплощадь и не платил налоги, причем сумма этой неуплаты превысила 600 тыс. рублей за 3 года, действует уголовная ответственность в виде:

• штрафа;
• принудительных работ;
• ареста;
• лишения свободы.

Для юрлиц такая же ответственность предусмотрена при достижении неуплаты в 2 млн рублей за тот же период.

Две категории самозанятых граждан

До 2019 года к самозанятым гражданам относились лица, которые за вознаграждение оказывают услуги другим физическим лицам для личных, домашних и других подобных нужд.

По общему правилу эти граждане должны уплачивать НДФЛ (как налог на самозанятых) и страховые взносы.

В 2016 году из указанной категории граждан была выделена подкатегория тех, кто освобождается от уплаты НДФЛ и страховых взносов за налоговые периоды 2017 и 2018. К этой подкатегории относились только те самозанятые граждане, которые одновременно соблюдали три условия:

• они добровольно встали на учет в налоговом органе;
• они занимались оказанием вполне конкретных видов услуг;
• они оказывали услуги лично, не привлекая наемных работников для оказания услуг.

Фактически в 2017-2018 годах параллельно существовали две подкатегории самозанятых граждан, различающихся по их налогообложению. К одной категории относились те, кто платил налоги (НДФЛ) и стразовые взносы. К другой те, кто был освобожден от налогообложения и уплаты страховых взносов.

В конце 2018 года был принят закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»…», в соответствии с которым с 1 января 2019 года по 31 декабря 2028 года в четырех субъектах РФ (в Москве, Московской, Калужской областях и Татарстане) будет проводиться эксперимент, в соответствии с которым с 2019 года для самозанятых граждан вводится специальный режим налогообложения. Проведение эксперимента означает появление с 2019 года новой категории самозанятых граждан, для которых упомянутым законом установлены правила их деятельности и налогообложения.

Принятие упомянутого закона означает, что с 2019 года в России существуют две категории самозанятых граждан:

• граждане четырех субъектов РФ, которые будут участвовать в эксперименте;
• остальные самозанятые граждане.

Более подробно особенности деятельности и налогообложения самозанятых граждан обеих категорий в 2019 году мы рассмотрим ниже.

Сходства и отличия между ИП и физ.лицом в вопросах аренды квартиры

В данном разделе мы продемонстрируем сходства и основные отличия между арендной деятельностью ИП и физического лица по ряду критериев.

Для чего регистрировать ИП?

После ознакомления с приведенной таблицей может показаться, что ведение арендной деятельности для ИП несет слишком много сложностей в сравнении с той же деятельностью для физического лица. Отчасти это так. Сам процесс оформления отношений с нанимателем и взаимодействия с ним после заключения договора для ИП и физ.лица не отличается. Отличия проявляются только во взаимоотношения с государством.

Практическая польза из регистрации ИП для ведения арендной деятельности может быть извлечена при уплате налогов, но только при значительном объеме доходов.

До 2019 года физического лица не было выбора, какие именно налоги платить. В любом случае приходилось платить НДФЛ (гл. 23 НК РФ).

С 1 января 2019 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.

У ИП в любом случае вариантов больше:

1. Общий режим налогообложения (уплата НДФЛ);
2. Упрощенная система налогообложения – гл. 26.2 НК РФ;
3. Патентная система налогообложения – гл. 26.5 НК РФ.
4. Налогообложение самозанятых (в 4 регионах с 1 января 2019 года, в рамках эксперимента)

В первых трех случаях вам, как индивидуальному предпринимателю, нужно будет также уплачивать обязательные страховые взносы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2009 года N 212-ФЗ “О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования“.

Важным нюансом сдачи квартиры в аренду как ИП является следующее: доход о продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, не исключается из перечня объектов обложения НДФЛ, даже если такое имущество находилось в собственности более 5 лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, см. также письма Минфина РФ № 03-04-05/3-124 от 07.02.2012 и № 03-04-05/3-273 от 07.03.2012).

Более подробную информацию обо всех вариантах налогообложения для индивидуальных предпринимателей вы сможете найти в разделе “Налоги на квартиру” на нашем портале.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Подведем итоги

Прежде чем принять решение, регистрироваться как ИП или самозанятому или сдавать квартиру просто как физическое лицо, мы советуем вам рассчитать суммы налогов для каждого случая, чтобы оценить, какова будет ваша прибыль при применении каждого из вариантов. Для этого вы можете использовать специальный калькулятор, размещенный на нашем портале.

В любом случае, сама по себе сдача квартиры физическим лицом, или сдача квартиры индивидуальным предпринимателем не будет являться нарушением закона. Конечно же, при условии соблюдения всех правовых норм, применимых в вашей ситуации.

Определение статуса

Минюст предполагает следующую интерпретацию понятия — это человек, который осуществляет деятельность собственными силами без привлечения наемных рабочих. Физлицо, зарегистрированное в данном статусе должно получать постоянный доход, единоразовое получение прибыли не обязывает оформляться.

Отличие самозанятых индивидуальных предпринимателей (ИП):

• запрещено заключать письменные соглашения в качестве работодателя с наемными физлицами;
• не обязаны сдавать налоговую отчетность.

Людям, которые собираются получить новый статус и избежать административной ответственности за незаконное ведение деятельности, квалифицированной как предпринимательская, необходимо уведомить об этом налоговые органы.

Законопроект «О самозанятых» был одобрен в трех чтениях и уже подписан президентом. В.В.Путин указал о начале действия специального режима с 1 января 2019 года, длительность эксперимента — десять лет.

Для обмена данными с контролирующими органами рекомендовано использовать мобильное приложение «Мой налог».

Что такое НПД

Налог на профессиональный доход — это инновационный специальный режим, разработанный МинФином с целью вывода самозанятых граждан из финансовой «тени». Переход на новую систему уплаты налогов выполняется добровольно. Для тех, кто примет решение работать в прежнем режиме,  останется обязательным платить налоги в привычном порядке.

Для граждан, официально оформивших статус самозанятых, по новому закону № 422 ФЗ, распространяется налог на профессиональную деятельность по одной из льготных ставок — 4 или 6 %. Такое нововведение позволит работающим на себя гражданам вести легальный бизнес, не опасаясь санкций за незаконную предпринимательскую деятельность.

Процесс принятия закона о НПД был долгим, сложным и бурно обсуждаемым. В 2015 году была сделана первая попытка по учёту доходов самозанятых граждан — Правительство предложило ввести патентную систему на осуществление самостоятельной деятельности. Однако этой инициативе не удалось воплотиться в жизнь в основном по причине отсутствия чёткого определения «самозанятости».

В каких субъектах можно стать самозанятым

МинФин придумал налог на самозанятость как пилотный проект, призванный определить эффективность мер по легализации самостоятельной деятельности граждан. В 2019 году участниками специального налогового режима стали только четыре субъекта РФ:

• Москва;
• Московская область;
• Калужская область;
• Республика Татарстан.

Это значит, что с начала года зарегистрироваться в налоговой в статусе самозанятых могут лица, осуществляющие свою деятельность в пределах вышеуказанных регионов.

МинФин определил длительность налогового эксперимента сроком в 10 лет. Стоит отметить, что к началу 2020 года, а по некоторым данным — уже к концу 2019 года, планируется ввести налог на самозанятость по всей территории РФ.

Кто может быть самозанятым

Новый закон относит к категории самозанятых лиц:

• не работающих по найму (без оформления трудовых отношений);
• не зарегистрированных в статусе ИП;
• не нанимающих других работников;
• получающих финансовую выгоду от своей личной деятельности.

Что касается извлекаемой прибыли, законодатель четко определил её потолок в денежном эквиваленте — не более 2,4 млн рублей в год или 200 000 рублей ежемесячно.

Помимо вышеперечисленных критериев, есть ряд ограничений для людей, претендующих на статус «самозанятый» и на которых будет действовать новый налог. Подробный перечень прописан в статьях 4 и 6  422-ФЗ. Так, чтобы получить налоговые льготы, гражданин не должен осуществлять определенные виды деятельности, например, торговлю акцизными товарами: крепким алкоголем или топливом. Его профессия не должна подпадать под регулирование отдельных законов — то есть самозанятыми не могут быть адвокаты, нотариусы, арбитражные управляющие и пр.

Налог распространяется на граждан, извлекающих прибыль от неофициальной самостоятельной деятельности, такой как выпечка тортов на дому, ремонт и уборка квартир, шитьё на заказ.

Ощутить преимущества нового налогового режима могут и индивидуальные предприниматели, но для этого им необходимо переоформить свой статус в УФНС. Такие перемены привлекательны для ИП тем, что в статусе самозанятых им не нужно будет оплачивать фиксированные страховые взносы.
Пенсионерам также доступно участие в данном эксперименте. Это никак не скажется на начислении пособий.

Размер НПД в 2019 году

Закон определил разную процентную ставку налогообложения для самозанятых граждан. Сколько налогов будет платить самозанятый, зависит от субъектного состава осуществляемой деятельности.

• Для тех, кто реализует товары или услуги физическим лицам — 4 % от полученного дохода.
• Для тех, кто работает с компаниями и ИП — 6 %.

За все 10 лет эксперимента налоговые ставки по уплате налогов не подлежат изменению.

Новый закон предусмотрел ещё одну льготу для самозанятых — налоговый вычет общей суммой в 10 000 рублей. Сразу воспользоваться этим преимуществом не получится, налоговый вычет расходуется по частям:

• 1 % от полученного дохода при расчёте с физическими лицами;
• 2 % от прибыли при расчёте с компаниями и предприятиями.

К существенным плюсам самозанятости также относится отсутствие необходимости платить НДФЛ и обязательные взносы.