Бизнес план бизнес-центра

Пока в России будут существовать небольшие частные компании, открытие бизнес-центра будет заманчивой идеей для многих предпринимателей, желающих выгодно вложить и быстро – за один-два года – окупить свободные 8-10 миллионов рублей. Владельцам маленьких фирм выгоднее арендовать помещение для работы, нежели приобретать его в собственность. Это дает возможность собственнику  бизнес-центра быстро возвратить затраты на строительство и обустройство здания, чтобы затем получать стабильную прибыль от сдачи в аренду коммерческих помещений.

Основная концепция бизнес-центра

Главная цель строительства офисного здания – предоставление малому бизнесу возможности обустроить собственный офис. Открытие центра дает предпринимателям две возможности: выкупить у вас помещение или взять его в аренду. В таблице сравниваются оба этих варианта для двухэтажного офисного здания на 20 помещений, построенного в городе-«миллионнике» в 10-15 минутах езды на транспорте от исторического центра. Площадь одного офиса – 25 кв. м.

Вид сделки	Характер дохода	Прибыль, руб.	Соотношение количества помещений
Покупка	Разовый	2350000	25%
Аренда	Постоянный	28000/мес.	75%

Продажа помещения бизнес-центра выгодна владельцу здания только тогда, когда необходимо получить значительную сумму сразу. Однако, чтобы бизнес-план показал бОльшую рентабельность, основную часть помещений целесообразно именно сдавать в аренду, получая стабильный и растущий доход.

Какое здание выгоднее строить?

Бизнес-план рассматриваемого Центра включает в себя детальное описание основных параметров здания. Это важный момент, потому что открытие многоэтажного офисного «муравейника» в среднем российском городе просто экономически неоправданно. Затраты на постройку могут вырасти в 2-3 раза, а часть офисов будет простаивать вследствие того, что желающих арендовать помещение именно у вас может и не оказаться. 30-50 офисных помещений площадью от 15 до 50 «квадратов», размещенных на 2-3 этажах – таков идеальный образ бизнес-центра среднего российского города.

Небольшие размеры здания и скромная общая площадь (в нашем случае – 750 кв. м. на 3 этажа) позволят:

• сократить расходы на возведении дополнительных сооружений общего пользования (санузлы, лифты), которые вам никакой прибыли не принесут;
• упростить процедуру получения разрешения на строительство в горархитектуре – ведомстве, строго следящим за тем, чтобы многоэтажные новостройки не нарушали гармонию исторического центра города.

Бизнес-план предполагает, что на этаже будет размещаться 12 офисных помещений суммарной площадью 220 «квадратов» (30 кв. м. будет приходиться на места общего пользования). При этом полезную площадь офисов можно изменять при помощи перегородок. Чаще всего это делается по просьбе арендатора, не имеющего возможности платить за лишние неиспользуемые квадратные метры. Основные характеристики «среднего» бизнес-центра:

Параметр	Значение
Этажность	3
Общая/полезная площадь	750/660
Количество офисов в здании	36
Материал стен	кирпич
Сроки возведения	6 месяцев
Стоимость: общая/строительных работ, млн руб.	8,32/4,96

Земельный вопрос

Хороший бизнес-план обязательно уделит внимание и проблеме выбора места. Если вы хотите окупить вложенные средства как можно быстрее, стоит позаботиться, чтобы стоимость аренды была высокой, а спрос стабильным. Потому имеет смысл строиться как можно ближе к финансово-деловому центру города.

Если такое место удастся найти, внешний вид здания придется согласовывать в муниципальных органах власти. Там же будет решаться вопрос о покупке или передаче вам в аренду на длительный срок (от 25 до 50 лет) земельного участка под строительство. Эксперты говорят, что если есть возможность выбора из названных вариантов – значительно выгоднее взять в аренду, так как земля в центрах городов стоит недешево.

Расходы на строительство Центра и арендная плата

В таблице приведены усредненные цифры «миллионника» Центральной полосы России. Также она предусматривает, что процесс строительства длится с марта по октябрь одного года.

Статья расходов	Сумма, млн руб.
Строительные материалы	2,85
Работы, аренда техники	4,96
Подведение коммуникаций	0,51
Согласование строительства на всех этапах	0,32
Аренда земельного участка/год	0,15
Итого:	8790000 рублей

Специалисты говорят, что не стоит экономить ни на стройматериалах, ни на проведении строительных работ. Чем лучше бригада рабочих будет стимулироваться финансово, тем надежнее и долговечнее окажется сооружение, тем комфортнее и безопаснее будет находиться людям на арендованной у вас территории. От этого напрямую зависит размер арендной платы, а, значит, и вашей прибыли.

Мониторинг рынка

Конечно, прежде чем приобретать землю и закладывать фундамент, разумно провести анализ рынка. И поскольку рассматриваемый бизнес сегодня находится «на подъеме», в вашем городе, скорее всего, уже имеются похожие центры. Поэтому потенциальному клиенту придется предоставлять более выгодные условия, делать скидки (по крайней мере, на первых порах), учиться угадывать их желания. Для достижения лучших результатов полезно понаблюдать за конкурентами, но не стоит слепо копировать их приемы работы. Лучше придумать нечто уникальное, не представленное на рынке офисной недвижимости.

В некоторых случаях имеет смысл заказать специалистам социологическое исследование рынка, в которое нужно будет вложить отнюдь не маленькие деньги. Эта статья расходов, вместе с первоначальными затратами на рекламу, составит 40-70 тысяч рублей, однако вы сможете быть уверенными в том, что, по крайней мере 75-80% предоставляемых вами в аренду площадей будут постоянно приносить вам «живую» прибыль.

Расчет чистой ежегодной прибыли

Итак, представим, что из 36 наших офисов девять (25%) были выкуплены представителями малого бизнеса по средней цене 2,35 млн рублей. Уже эти сделки позволят полностью компенсировать расходы на строительство (8,79 млн) и обустройство (2,8 млн) здания, а также прочие сопутствующие расходы (1,54 млн). Кроме того, после продажи остается прибыль, составляющая приблизительно 6 млн рублей (за вычетом налоговых выплат). Минус в том, что эти офисы можно «вычеркнуть» из статей более поздних и постоянных доходов.

Если оставшиеся 27 помещений сдавать по минимальной на сегодня цене в 700 рублей за квадратный метр, ежемесячная прибыль составит 700*660=462 тыс. рублей. Из этой суммы следует вычесть налог на прибыль (ЕНВД – 69,3 тыс. руб.) и расходы по содержанию здания в целом и офисов (125 тыс. руб.). Таким образом, предприниматель будет зарабатывать почти 270 тыс. рублей в месяц.

Конечно, нужно понимать, что в реальной жизни примерно 20-25% площадей будут пустовать и не приносить прибыли, однако опыт показывает, что и средняя арендная плата заметно выше наших расчетных 700 рублей.

Поэтому открытие бизнес-центра – дело высокорентабельное, окупающее расходы за 1,5-2 года и в дальнейшем приносящее стабильную, возрастающую с каждым днем прибыль. Но принимаясь за реализацию проекта следует знать, что первоначальные затраты составят довольно значительную сумму.